Nuestra asociada del Grupo Corporativo y Negocios, Aileen Gorodischer, conversó con LexLatin sobre el alcance e impacto de la Ley de Subsidio al Dividendo, recientemente promulgada por el Ejecutivo.
La industria de la construcción estima que el inventario de viviendas sin colocar en el país supera las 105.000 unidades.
La Ley de Subsidio al Dividendo, recientemente aprobada por el Legislativo chileno, se propone facilitar el acceso al crédito hipotecario a un mayor número de familias de ingresos medios y bajos, a la par de intentar dar mayor dinamismo al sector inmobiliario que, en los últimos años, ha sufrido una fuerte contracción que ha llevado a la quiebra a muchas empresas de este sector.
Impulsada justamente por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y la banca nacional, la normativa busca disminuir el porcentaje del ingreso mensual que cada familia debe destinar al pago de su vivienda, pues, ante las dificultades que se han presentado por el alza, en los últimos años, de la tasa de interés para los créditos hipotecarios, muchas familias se han visto imposibilitadas para acceder a una vivienda propia.
Aplicable por un año, la ley ha sido recibida con entusiasmo por todos los sectores involucrados, aunque algunos especialistas estiman que tendrá poco efecto para estimular de manera eficiente el despegue de la industria mientras no se resuelvan otros obstáculos que la frenan, como los excesivos requisitos y permisos que deben cumplir los desarrollos inmobiliarios y de la construcción en general.
¿Por qué se creó esta ley?
Como ocurrió en todo el mundo, la crisis sanitaria desatada por el Covid-19 dejó profundas huellas en la economía chilena, entre ellas el desequilibrio que generó la política de aumentar las tasas de interés para frenar la inflación, medida que afectó de manera muy puntual a los interconectados sectores de la construcción e inmobiliario.
Este encarecimiento del crédito devino en una pronunciada caída de la actividad en la industria de la construcción, que tradicionalmente ha utilizado el financiamiento para sustentar sus operaciones. Esto condujo a una verdadera crisis en la industria, desatando una ola de insolvencias y quiebra de empresas sin precedentes en el país, aprietos que aún hoy no terminan de superarse y que se vieron atizados por los retiros de los fondos de AFP y las estrategias en política monetaria aplicadas por el gobierno, entre otros problemas.
Aguas abajo, el sector inmobiliario se vio directamente comprometido, pues, consecuentemente, el alza del costo del crédito llevó a un freno a la compra de nuevas viviendas, cuyas tasas hipotecarias pasaron de 1,99 % en 2019, a 5,21% a finales de 2023.
“Los créditos hipotecarios son más caros y, por consiguiente, se requiere una mayor renta para poder optar a ellos, limitando por lo tanto las alternativas de acceso a la vivienda para las personas”, dice Vicente Tadeo Sáez Pinochet, socio del escritorio santiagueño Sáez Abogados.
Ante esta situación y, con el fin de ayudar a las familias chilenas, especialmente de los estratos medio y bajo, a poder acceder a créditos para la compra de una vivienda, en mayo pasado fue aprobada la Ley N° 21.748, mejor conocida como Ley de Subsidio al Dividendo.
¿Qué es el subsidio al dividendo?
El subsidio consiste en una rebaja de hasta 60 puntos base sobre la tasa de interés de créditos hipotecarios para personas naturales, solo para la compra de viviendas nuevas cuyo valor no supere las 4.000 Unidades de Fomento (UF); es decir, con costos de alrededor de 156 millones de pesos chilenos (unos USD 167.000).
“Este beneficio será aplicable para promesas de compraventa celebradas a partir del 1 de enero de 2025 y tendrá una vigencia de 24 meses desde la publicación de la ley”, aclara Aileen Gorodischer, asociada de la firma Albagli Zaliasnik (AZ).
La abogada reitera que la ley busca facilitar el acceso de las personas a una vivienda propia, considerando el actual contexto de altas tasas de interés en los créditos hipotecarios, así como las mayores exigencias impuestas por las instituciones financieras para otorgarlos.
En este sentido, la ley establece que 6.000 de los 50.000 subsidios que serán otorgados durante su vigencia, serán destinados a compradores de viviendas cuyo valor no supere las UF 3.000, que, además, sean beneficiarios del DS01 (Sistema Integrado de Subsidio Habitacional) y del DS19 (Programa de Integración Social y Territorial), planes de ayuda otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Pero hay más: el subsidio se otorgará de forma conjunta con el Programa de Garantías de Apoyo a la Vivienda Nueva, conforme a la Ley N° 21.543, que instituyó el Fondo de Garantía Especiales (Fogaes), creado a objeto de minimizar el riesgo para las instituciones crediticias, con lo cual se busca estimular el otorgamiento de más préstamos hipotecarios.
¿Cómo funciona en la economía de las personas?
En términos prácticos, al tramitar el crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda de hasta 4.000 UF, el programa establece que el comprador recibirá un subsidio de un 0,6 % de la tasa de interés (monto que incluso puede ser un poco mayor), tomando como base el monto de la garantía que otorga el Fogaes a las empresas de la construcción y a la banca.
Es decir, la garantía sumada al subsidio de la tasa permite una considerable rebaja de la tasa del crédito hipotecario, lo que hace posible bajar el umbral de renta mínima exigida por el banco, con lo cual se amplía el espectro de personas pueda calificar para acceder al financiamiento.
“Al bajar el dividendo, se reducirán los requisitos de renta mínima exigidos por los bancos para la aprobación de los créditos hipotecarios. Así, personas que antes no calificaban por no cumplir con estos requisitos, ahora podrían acceder al financiamiento y cumplir el sueño de la casa propia”, dice la especialista de AZ.
De acuerdo con las estimaciones del Ejecutivo, la medida permitirá considerables ahorros a las familias. En el caso de la compra de una vivienda de 4.000 UF con financiamiento de 90 % a 30 años, el dividendo sin subsidio quedaría en 699.681 pesos, mientras que con el beneficio el monto bajaría a 622.153 pesos, lo que redundaría en un ahorro de más de 27,9 millones de pesos tomando como base en el valor vigente hoy de la UF (38.616 pesos).
Industria inmobiliaria
La industria chilena de la construcción no atraviesa buenos tiempos. El estallido social de octubre de 2019, la crisis sanitaria por la pandemia, el alza de las tasas de interés, el aumento de costos de los materiales, escasez de insumos, los retiros de los fondos de la AFP y un largo etcétera, fueron los ingredientes de un dañino cóctel que ha llevado a la quiebra a decenas de empresas del sector, algunas de rancio abolengo.
El área inmobiliaria ha sido una de las más afectadas en esta crisis. La CChC estima en más de 28 % la caída en la venta de viviendas nuevas en los últimos cinco años, lo que ha creado un inventario superior a las 105.000 unidades sin colocar, lo cual frena la edificación de nuevas viviendas.
“La industria inmobiliaria, junto con aportar obviamente a la solución habitacional, aporta un gran número de empleo en el país, por lo que, al reactivar el mercado inmobiliario, se generan varios efectos positivos, incluyendo una mayor ocupación laboral”, acota Sáez Pinochet.
En este contexto, la nueva Ley de Subsidio al Dividendo se presenta como un importante estímulo para la reactivación de la industria, sosteniendo las esperanzas de un incremento de 9 % en la venta de viviendas nuevas esperado para este 2025.
La banca también se beneficia de la nueva normativa, tomando en cuenta que el subsidio al dividendo se complementa con la garantía estatal de Fogaes, que cubre hasta el 60 % del valor de la vivienda y tiene una duración equivalente a la mitad del plazo del financiamiento (máximo de 15 años y mínimo de cinco años).
“Esta garantía estatal busca disminuir el riesgo por incobrabilidad para las instituciones financieras, lo cual debería incentivar a que se otorguen más créditos y en mejores condiciones para las personas”, afirma Aileen Gorodischer.
¿Es suficiente?
Recibida con beneplácito por la población y los sectores de la vida económica involucrados, la Ley de Subsidio al Dividendo se plantea como una buena iniciativa con repercusiones positivas para una parte de la alicaída industria chilena de la construcción.
Gorodischer estima que los 50.000 subsidios que se espera otorgar en el marco de la Ley vendrán a reducir de forma importante el stock acumulado y ayudarán a “mover el mercado”. Señala, además, que los efectos ya se están percibiendo, pues en la primera licitación del Fogaes se recibieron solicitudes por el triple del monto ofertado y hubo una amplia participación por parte de las instituciones financieras.
“Esto refleja un alto interés del sistema financiero en implementar esta política, lo cual es clave para que tenga un impacto real y se comience a dinamizar el mercado en un corto plazo con la reactivación de la inversión en el mundo inmobiliario y de la construcción”.
Sáez Pinochet es más escéptico. Sin restar importancia al resultado positivo que la política va a tener en el mercado habitacional y en la sociedad chilena, estima que el efecto más allá de lo inmediato no será significativo mientras no se revisen otro tipo de problemas que aquejan a la industria.
Entre estos problemas, el especialista identifica la engorrosa permisología exigida en Chile, lo que a su entender disminuye las alternativas y el atractivo que tuvo la industria, al provocar el retraso de los proyectos con el consecuente aumento de los costos de construcción y a la postre del precio final de la vivienda.
Al respecto, un reciente estudio del Centro de Estudios Públicos (CEP) estima que la permisología representa una pérdida del 7,3 % del PIB, equivalente a más de 22.000 millones de dólares por subinversión y mala asignación de capital, trayendo consecuentemente desinversión, menos empleo y productividad.
“Esta solución es solo una medida parche, acotada, que quizás de aire un rato al mercado habitacional, pero no influye en los problemas de base que están afectando dicho mercado”, puntualiza.
¿Qué es el subsidio al dividendo en Chile?
Es una ayuda estatal que reduce la tasa de interés de créditos hipotecarios para familias que compren vivienda nueva.
¿Quiénes pueden acceder al subsidio al dividendo?
Personas naturales que compren viviendas de hasta 4.000 UF y cumplan ciertos requisitos del Minvu.
¿Cuál es el monto del beneficio?
Una rebaja de hasta 0,6 % en la tasa de interés del crédito hipotecario.
¿Cuándo se puede solicitar?
A partir del 1 de enero de 2025 y tendrá una vigencia de 24 meses desde la publicación de la ley
