Los invitamos a leer la columna de nuestros asociados del Grupo Litigio Civil y Arbitraje, Gabriel Pedraza y Alexis Salvo, sobre los límites a la facultad calificadora del conservador de bienes raíces.
La función del Conservador de Bienes Raíces se desenvuelve en una tensión constante entre dos principios fundamentales: la seguridad del tráfico jurídico y la agilidad del comercio inmobiliario.
De este modo, la herramienta que busca equilibrar ambos es la facultad calificadora, aquel examen previo de legalidad que realiza sobre los títulos que se le presentan a inscripción. Determinar el alcance y los límites de dicha facultad es, por tanto, una cuestión de máxima relevancia para la certeza de nuestro sistema registral.
En esta oportunidad, abordaremos una reciente sentencia de la Corte Suprema (causa Rol N° 242.516-2023) que viene a reafirmar la doctrina correcta en esta materia, al obligar al Conservador a inscribir una compraventa que se había negado a inscribir por motivos ajenos al mérito del título.
El presente comentario sostiene que el fallo es acertado al delinear con claridad la naturaleza formal y excepcional de la calificación registral, distinguiéndola con nitidez de la función jurisdiccional, única sede competente para resolver controversias sustantivas sobre la validez o eficacia de un acto.
El caso se origina con la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Temuco a inscribir una escritura pública de compraventa. El reparo se fundó en que el vendedor, si bien comparecía con el estado civil de divorciado, había adquirido el inmueble objeto del contrato mientras se encontraba vigente la sociedad conyugal. A juicio del Conservador, al no haberse liquidado dicha sociedad, se requería la concurrencia o autorización de la excónyuge para enajenar el bien.
Junto a lo anterior, la demandante accedió a la instancia judicial correspondiente, la que fue rechazada tanto por el 3° Juzgado Civil de Temuco, como en segunda instancia por la Corte de Apelaciones de Temuco, confirmando el criterio del Conservador. Contra esta última resolución, la demandante interpuso un recurso de casación en el fondo.
La controversia jurídica se centró en determinar si el Conservador puede legalmente rechazar un título que no presenta un vicio de nulidad absoluta evidente, basándose en la posible afectación de derechos de un tercero ajeno al contrato, como la excónyuge. En el fondo, la Corte debió definir los límites de la potestad de calificadora del Conservador.
Posteriormente, la Corte Suprema acogió el recurso interpuesto, fundado en una estricta interpretación del artículo 13 del Reglamento que regula al Conservador, que establece las causales, y los requisitos en virtud de los cuales la autoridad registral puede negar la inscripción de un título. El fallo recalca que la ley establece una regla general de carácter imperativo: el Conservador no puede denegar ni prorrogar la inscripción. Por ende, su negativa es, también, una cuestión excepcional.
En esta línea, la Corte subraya que el único control de fondo que le otorga la ley -control que también es excepcional- es aquel que se asienta sobre un «vicio o defecto que lo anule absolutamente» y que sea «manifiesto del título», y aquí la Corte manifiesta que ambos requerimientos han de ser patentes ya solo con la lectura del instrumento.
Bajo esta óptica, el razonamiento del Conservador es rechazado. La Corte explica que la existencia de una sociedad conyugal no liquidada, no constituye un vicio de nulidad absoluta en la compraventa. Al ser el título formalmente correcto y no contener un vicio manifiesto, la Corte considera que el Conservador se extralimitó en sus facultades, arrogándose una función de mérito que no le corresponde.
El fallo que recae sobre el litigio es trascendente porque refuerza la condición formal que subyace la función que ostenta el registrador. La actuación del Conservador, validada por los juzgadores de primera y segunda instancia, suponía un riesgo para la seguridad jurídica en cuanto que convertía la calificación en un juicio de mérito sobre el fondo del acto en cuestión.
Así, en el caso en concreto, los derechos del excónyuge que no compareció a la compraventa no estarían desprotegidos porque cuenta con todas las acciones legales para hacerlos valer ante los tribunales ordinarios (acciones de partición, reivindicatorias, entre otros). Intentar que el Conservador actúe como su guardián supone desnaturalizar un sistema sustentado en la fe pública y el examen objetivo de los títulos.
La Corte Suprema, mediante el fallo en comento, consolida una doctrina fundamental para la salud de nuestro sistema registral: la facultad calificadora del Conservador es excepcional, de derecho estricto, y se limita a los vicios de nulidad absoluta que sean manifiestos en el título que se presenta a inscripción. Al anular la decisión del Conservador, se reafirma que la sede registral no es la vía para resolver controversias de fondo, ni para tutelar derechos de terceros ajenos al instrumento, tareas que son de competencia exclusiva de los tribunales ordinarios, quienes solo actúan a requerimiento de parte.
Columna escrita por:
Gabriel Pedraza | Asociado Grupo Litigio Civil y Arbitraje | gpedraza@az.cl
Alexis Salvo | Asociado Grupo Litigio Civil y Arbitraje | asalvo@az.cl
