AZ Alert | Grupo Inmobiliario – Cambio de criterio sobre distanciamientos aplicables a edificaciones aisladas que consideren estudios de proyección de sombra

Con fecha 11 de diciembre de 2020, la División de Infraestructura de la Contraloría General de la República emitió el dictamen N° 58946/2020 sobre distanciamientos aplicables a edificaciones aisladas que consideren estudios de sombra, resolviendo que la DDU Específica N° 5 de 2009 no se ajusta a Derecho.

La DDU objetada señala que el art. 2.6.12 de la OGUC, relativo al cálculo de sombra proyectada en el distanciamiento hacia los predios vecinos en los casos que las edificaciones comprendan planos retirados o retranqueos, será determinado según la altura total de cada uno de ellos, la cual corresponderá a la distancia vertical entre el suelo natural y la altura de cada uno de los volúmenes superpuestos a la edificación, debiendo aplicarse este criterio a la edificación continua con la diferencia de que en ese caso, la altura de cada volumen se mide desde la altura máxima para la edificación continua.

Sin embargo, el artículo 2.6.12, en su inciso 3° establece “sin perjuicio de los distanciamientos mínimos establecidos en el artículo 2.6.3. o en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial, las edificaciones aisladas que se acojan al artículo 2.6.11., además deberán cumplir a partir de los 10,5 m de altura, con un distanciamiento hacia los predios vecinos no inferior a 1/6, 1/5 o 1/4 de la altura total de la edificación, según se trate de edificaciones ubicadas en cada una de las agrupaciones de regiones indicadas en la tabla de rasantes inserta en el inciso sexto del artículo 2.6.3. de esta Ordenanza, respectivamente”.

En razón de lo anterior, los proyectos acogidos al artículo 2.6.11., relativo al estudio de sombras, les será aplicable un distanciamiento hacia los predios vecinos no inferior de 1/5 de la altura total de la edificación a partir de los 10,5 metros de altura.

En base a esto, la Contraloría estimaría que la DDU mencionada no se encontraría acorde a Derecho, ya que establece un parámetro diferente a la altura total de la edificación para determinar el distanciamiento, ordenando a la División de Desarrollo Urbano que ajuste dicha resolución.

Este pronunciamiento representa una contingencia para la industria inmobiliaria, ya que los permisos de edificación, tanto en su etapa preliminar como ya aprobados, podrían ser cuestionados debido al cambio de criterio utilizado durante la última década por las Direcciones de Obras Municipales. Recomendamos revisar detalladamente caso a caso para evaluar el posible impacto para cada Permiso. 

Para obtener más información puede contactar a:

Rodrigo Albagli | Socio | ralbagli@az.cl

Álvaro Rosenblut | Socio | arosenblut@az.cl

Valentina Palma | Asociada | vpalma@az.cl